In Frankreich besitzt die Mehrheit der Haushalte mindestens eine Immobilie. Eine Investition in Immobilien ist für Sparer, die langfristig Vermögen aufbauen möchten, nach wie vor die erste Wahl.
Die Finanzierungsbedingungen haben sich seit 2022 verändert: Die Bauzinsen sind deutlich gestiegen, und die energetischen Vorschriften bestimmen neu, welche Immobilien noch vermietet werden dürfen. Wer ein rentables Immobilienvermögen aufbauen möchte, muss diese Faktoren bereits bei der Auswahl der Immobilie berücksichtigen.
Energetische Anforderungen und Vermietungsinvestitionen: Was sich durch den DPE konkret ändert
In den meisten Ratgebern zum Vermögensaufbau wird der Energieausweis als bloßer Kostenpunkt für Renovierungsarbeiten behandelt. Die gesetzlichen Vorgaben gehen jedoch weiter. Seit dem 1. Januar 2025 erfüllen Wohnungen der Energieeffizienzklasse G die Anforderungen an die energetische Mindestqualität nicht mehr und dürfen in den von der Regelung erfassten Fällen nicht mehr vermietet werden. Wohnungen der Klasse F folgen 2028, die der Klasse E 2034.
Für Anleger bedeutet das: Eine Immobilie, die zu einem attraktiven Preis angeboten wird, kann ohne umfassende Sanierung unvermittelbar werden. Der Zeitplan für die Erfüllung der Vorgaben wirkt sich unmittelbar darauf aus, ob die Mieteinnahmen weiterfließen – und damit auf die tatsächliche Rentabilität des Vorhabens.
Ein weiterer, oft unterschätzter Punkt: Die Mieten für Wohnungen der Klassen F und G sind bereits eingefroren, wenn die Mietverträge in Frankreich (ohne Überseegebiete) seit dem 24. August 2022 abgeschlossen, verlängert oder stillschweigend erneuert wurden. Eine Renditeberechnung, die von einer jährlichen Mieterhöhung ausgeht, ist bei Immobilien dieser Klassen falsch.
Den DPE vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags zu prüfen, ist keine bloße Vorsichtsmaßnahme mehr, sondern eine finanzielle Grundvoraussetzung. Wer mit EuropImmo investieren möchte, findet die energetische Bewertung übrigens unter den ersten Auswahlkriterien.
Hebelwirkung der Immobilienfinanzierung: Je nach Zinsniveau neu zu kalkulieren
Die Hebelwirkung ist nach wie vor das wichtigste Argument für Immobilien gegenüber anderen Anlageklassen. Wer einen Kredit aufnimmt, um eine Immobilie zu kaufen, deren Miete die monatliche Kreditrate ganz oder teilweise deckt, kann mit geringem Startkapital Vermögen aufbauen.
Dieser Mechanismus funktioniert umso besser, je niedriger die Kreditkosten im Vergleich zur Nettomietrendite sind. Doch die Finanzierungsbedingungen haben sich seit 2022 spürbar verändert: Die gestiegenen Zinsen schränken die Kreditaufnahme von Anlegern ein.
Vergabe von Immobilienkrediten und Zugang zur Finanzierung
Über den ausgewiesenen Zinssatz hinaus vermittelt das Volumen der vergebenen Immobilienkredite ein genaueres Bild davon, wie leicht eine Finanzierung tatsächlich zu bekommen ist. Steigende Zinsen machen eine Kreditaufnahme nicht unmöglich, verringern aber bei gleichbleibender Monatsrate den finanzierbaren Betrag. Bei einer Mietimmobilie kann dadurch aus einem selbsttragenden ein defizitäres Vorhaben werden.
Vor jeder Berechnung sollten drei Faktoren berücksichtigt werden:
- Der von der Bank angebotene effektive Zinssatz (nicht nur der Nominalzins, sondern der effektive Jahreszins einschließlich Versicherung und Bearbeitungsgebühren)
- Das Verhältnis zwischen den erzielten Nettomieteinnahmen und der gesamten monatlichen Kreditrate, das die Höhe des monatlichen Sparaufwands bestimmt
- Die gewählte Kreditlaufzeit, die sowohl die Monatsrate als auch die Gesamtkosten des Kredits über die Laufzeit beeinflusst
Ein rentables Vorhaben mit 20 Jahren Laufzeit kann sich bei 25 Jahren als wenig attraktiv erweisen, wenn die zusätzlichen Zinskosten den erwarteten Wertzuwachs aufzehren.
Mietrendite: Bruttorendite und tatsächliche Performance unterscheiden
Die Bruttorendite (Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis) bietet eine erste Orientierung, lässt aber mehrere Kostenpunkte außer Acht, die den tatsächlichen Ertrag schmälern. Grundsteuer, nicht umlagefähige Nebenkosten, Vermieterhaftpflichtversicherung, Leerstand und Verwaltungskosten, wenn die Immobilie von einem Profi betreut wird: Jeder Posten mindert die tatsächliche Rendite.
Ein Unterschied von zwei bis drei Prozentpunkten zwischen Brutto- und Nettorendite ist keineswegs ungewöhnlich. Eine hohe Bruttorendite bei einer energetisch ineffizienten oder ungünstig gelegenen Immobilie ist keine Garantie für Erfolg, wenn sie jedes Jahr mehrere Wochen leer steht.
Lage und Nachfrage nach Mietwohnungen
Die Lage bestimmt die Nachfrage. Eine Immobilie in einem Gebiet, in dem die Nachfrage nach Mietwohnungen das verfügbare Angebot übersteigt, lässt sich schneller vermieten, steht seltener leer und bietet bei einer Vertragsverlängerung mehr Spielraum bei der Mietverhandlung (vorbehaltlich der gesetzlichen Mietobergrenzen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt).
Lokale Marktdaten (Leerstandsquote, Bevölkerungsentwicklung, Infrastrukturprojekte) sind verlässlicher als eine theoretische Renditeberechnung in einer Tabellenkalkulation. Eine gute Lage gleicht eine durchschnittliche Bruttorendite aus – umgekehrt funktioniert das nur selten.
Steuerliche Behandlung möblierter und unmöblierter Vermietung: Die Wahl hängt vom Einkommensprofil ab
Die steuerliche Behandlung richtet sich nach der gewählten Vermietungsform. Bei unmöblierter Vermietung werden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach dem progressiven Einkommensteuertarif besteuert. Im Rahmen der tatsächlichen Kosten können bestimmte Ausgaben (Kreditzinsen, Renovierungsarbeiten, Versicherungen) abgesetzt werden.
Bei möblierter Vermietung ermöglicht der Status als nicht gewerblicher Vermieter möblierter Wohnungen (LMNP) die Abschreibung der Immobilie und der Einrichtung. Dadurch kann das steuerliche Ergebnis mehrere Jahre lang sinken, mitunter sogar auf null. Die buchhalterische Abschreibung im LMNP-Modell bietet einen messbaren Steuervorteil, sofern die Buchführung sorgfältig erfolgt.
Welche Regelung am besten passt, hängt von der Höhe der abzugsfähigen Kosten, dem Grenzsteuersatz des Eigentümers und der langfristigen Vermögensstrategie ab. Wer ohne konkrete Berechnung entscheidet, riskiert jährliche Mehrkosten bei der Steuer, die die Nettorendite schmälern.
- Unmöblierte Vermietung nach tatsächlichen Kosten: geeignet, wenn die abzugsfähigen Kosten (Renovierungsarbeiten, Zinsen) in den ersten Jahren hoch sind
- LMNP nach tatsächlichen Kosten: sinnvoll, wenn die Immobilie möbliert vermietet wird und die Abschreibungen einen erheblichen Teil der Mieteinnahmen abdecken
- Mikro-Foncier oder Mikro-BIC: einfacher, aber selten die beste Wahl, sobald die Kosten den pauschalen Freibetrag übersteigen
Energetische Vorschriften, Zinsniveau und steuerliche Rahmenbedingungen bilden ein Dreieck, das über die Tragfähigkeit eines Immobilienvorhabens entscheidet. Keiner dieser drei Faktoren lässt sich isoliert bewerten. Eine solide Investition berücksichtigt ihr Zusammenspiel und richtet sich nach einer konkreten Immobilie sowie einem realistischen Anlagehorizont.
