In Francia, la maggior parte delle famiglie possiede almeno un immobile. Investire nel mattone resta la scelta preferita dai risparmiatori che vogliono costruire un patrimonio nel lungo periodo.
Dal 2022 il contesto dei finanziamenti è cambiato: i tassi dei mutui sono aumentati sensibilmente e la normativa energetica sta ridefinendo i confini di ciò che può (o non può più) essere dato in affitto. Per costruire un patrimonio immobiliare redditizio, oggi è necessario tenere conto di questi fattori già nella fase di selezione dell’immobile.
Vincoli energetici e investimenti locativi: cosa cambia concretamente con l’APE
La maggior parte delle guide patrimoniali considera la diagnosi della prestazione energetica come una semplice voce di spesa per i lavori. La realtà normativa va oltre. Dal 1° gennaio 2025, gli alloggi classificati G non soddisfano più i requisiti di decenza energetica e, nei casi previsti dalla norma, non possono più essere affittati. Gli alloggi classificati F seguiranno nel 2028, poi quelli classificati E nel 2034.
Per un investitore, questo significa che un immobile proposto a un prezzo interessante potrebbe diventare impossibile da affittare senza una ristrutturazione importante. Il calendario per la messa a norma incide direttamente sulla continuità dei canoni e, quindi, sulla redditività effettiva del progetto.
Un altro aspetto spesso sottovalutato: i canoni degli alloggi classificati F e G sono già bloccati per i contratti stipulati, rinnovati o tacitamente prorogati dal 24 agosto 2022 nella Francia metropolitana. Se l’immobile rientra in queste classi, una stima della redditività basata sull’aumento annuale del canone sarà errata.
Verificare l’APE prima di firmare un compromesso non è più una semplice precauzione, ma un presupposto finanziario. Chi desidera investire con EuropImmo troverà infatti questo filtro energetico tra i primi criteri di selezione proposti.
Effetto leva del mutuo: un meccanismo da ricalibrare in base ai tassi
L’effetto leva resta il principale argomento a favore dell’immobiliare rispetto ad altre classi di attività. Chiedere un finanziamento per acquistare un immobile il cui canone copra in tutto o in parte la rata consente di costruire un patrimonio con un capitale iniziale limitato.
Questo meccanismo è tanto più efficace quanto più il costo del finanziamento resta inferiore al rendimento netto da locazione. Tuttavia, le condizioni di finanziamento sono cambiate sensibilmente dal 2022: l’aumento dei tassi ha ridotto la capacità di indebitamento degli investitori.
Andamento dei finanziamenti e accesso al credito
Al di là del tasso pubblicizzato, l’andamento dei finanziamenti immobiliari offre un quadro più realistico dell’effettivo accesso al credito. L’aumento dei tassi non impedisce di ottenere un finanziamento, ma riduce l’importo finanziabile a parità di rata. Per un investimento locativo, questo può trasformare un progetto che si autofinanzia in uno in perdita.
Prima di effettuare qualsiasi simulazione, è opportuno considerare tre variabili:
- Il tasso effettivo proposto dalla banca (non solo il tasso nominale, ma il TAEG, che include assicurazione e spese di istruttoria)
- Il rapporto tra il canone netto percepito e la rata complessiva del finanziamento, che determina l’importo del risparmio mensile necessario
- La durata del finanziamento, che modifica sia l’importo della rata sia il costo totale del credito nel periodo considerato
Un progetto redditizio su 20 anni può diventare poco conveniente su 25, se il maggior costo degli interessi assorbe la plusvalenza attesa.
Redditività locativa: distinguere il rendimento lordo dalla performance effettiva
La redditività lorda (canone annuo diviso per il prezzo d’acquisto) offre un primo riferimento, ma non tiene conto di diverse voci che riducono il guadagno effettivo. Imposta fondiaria, spese non recuperabili, assicurazione del proprietario non occupante, periodi di sfitto e costi di gestione se l’immobile è affidato a un professionista: ogni voce riduce il rendimento effettivo.
Una differenza di due o tre punti tra rendimento lordo e netto non è affatto insolita. Un rendimento lordo elevato per un immobile energivoro o mal posizionato non garantisce nulla se l’immobile resta sfitto per diverse settimane all’anno.
Posizione e domanda locativa
La posizione determina la domanda. Un immobile situato in una zona in cui la domanda di affitti supera l’offerta disponibile si affitta più rapidamente, resta sfitto meno a lungo e offre un maggiore potere negoziale sul canone al rinnovo del contratto (nel rispetto dei limiti normativi previsti nelle zone a forte tensione abitativa).
I dati locali di mercato (tasso di sfitto, andamento demografico, progetti infrastrutturali) sono più affidabili di un rendimento teorico calcolato su un foglio di calcolo. Una buona posizione compensa un rendimento lordo medio, mentre il contrario accade di rado.
Fiscalità degli affitti arredati e non arredati: scegliere in base al profilo reddituale
Il regime fiscale applicabile dipende dalla modalità di locazione scelta. Per gli affitti non arredati, i redditi fondiari sono tassati secondo le aliquote progressive dell’imposta sul reddito, con la possibilità di dedurre alcune spese (interessi sul mutuo, lavori, assicurazione) optando per il regime ordinario.
Per gli affitti arredati, lo status di locatore non professionale di immobili arredati (LMNP) consente di ammortizzare l’immobile e i mobili, riducendo talvolta a zero il reddito imponibile per diversi anni. L’ammortamento contabile in regime LMNP rappresenta un vantaggio fiscale quantificabile, a condizione che la contabilità sia gestita con rigore.
La scelta tra questi regimi dipende dall’importo delle spese deducibili, dall’aliquota marginale d’imposta del proprietario e dalla strategia patrimoniale di lungo periodo. Scegliere senza effettuare una simulazione numerica può comportare un maggior costo fiscale annuo che erode la redditività netta.
- Affitto non arredato in regime ordinario: indicato quando le spese deducibili (lavori, interessi) sono elevate nei primi anni
- LMNP in regime ordinario: adatto se l’immobile è arredato e l’ammortamento copre una quota significativa dei redditi da locazione
- Regime micro-foncier o micro-BIC: più semplice, ma raramente conveniente quando le spese superano la deduzione forfettaria
La normativa energetica, il livello dei tassi e il quadro fiscale formano un triangolo che determina la sostenibilità di un progetto immobiliare. Nessuno di questi tre fattori può essere valutato isolatamente. Un investimento solido si basa sulla loro analisi congiunta, calibrata su un immobile specifico e su un orizzonte di detenzione realistico.
